УИХ-ын намрын чуулганаар Орон сууцны тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хуулийг батлан гаргасан юм.

Ингэснээр хуучирч, хүн амьдрах боломжгүй болсон орон сууцыг нурааж, оронд нь шинэ сууц барьсан тохиолдолд сууц эзэмшигч болоод гүйцэтгэгч компани ямар эрх,  үүрэг хүлээх талаарх эрх зүйг энэ хуульд тусгаж өгсөн онцлогтой. Ийм дээрх хуулийг боловсруулахад ажлын хэсгийн ахлагчаар ажилласан УИХ-ын гишүүн Ж.Батсуурьтай уулзаж, энэ сэдвээр ярилцлаа.

-Орон сууцны тухай хуульд өөрчлөлт оруулснаар хуучин орон сууцуудыг нурааж, шинээр барих эрх зүйн орчин бүрдсэн гэж байгаа.  Хуучин орон сууцыг нураах шийдвэрийг хэн гаргах вэ. Хүн амьдрах боломжгүй орон сууц хэд байна вэ, Улаанбаатар хотын хэмжээнд? 

-Улаанбаатар хот, төв суурин газруудад 1950-1960 онуудад нийтийн эзэмшлийн орон сууцууд баригдаж эхэлсэн.  Модон хийцтэй зарим барилгуудын эдэлгээний хугацаа түрүүчээсээ дуусч, муудсан. Одоогоор хүн амьдрах боломжгүй нурах дөхсөн 17-18 орон сууц байна. Түүнд 580 орчим айл, өрх амьдарч байна гэсэн судалгаа гарсан. Үүнд мэргэжлийн байгууллагууд акт тогтоож таарна. Өөрөөр хэлбэл, Мэргэжлийн хяналтын газрын хэд, хэдэн байцаагч оролцож дүгнэлт гаргана гэсэн үг. Уг дүгнэлтийг Мэргэжлийн хяналтын газар нэгдсэн хурлаараа авч хэлэлцээд “Энэ орон сууцанд хүн амьдрах боломжгүй болжээ” гэх шийдвэр гаргана.

Улмаар энэ дүгнэлтийг аймаг, нийслэлийн Захиргаа хүлээж аваад гурвалсан гэрээ байгуулах учиртай. Нэг талаас шинэ орон сууц барих гүйцэтгэгч компани, нөгөө талаас орон сууц эзэмшигч, гурав дахь нь Засаг дарга байх юм.

-Эдэлгээний хугацаа нь дуусаагүй боловч, газар хөдлөл болоод бусад эрсдлийг даах чадваргүй нийтийн эзэмшлийн орон сууц байвал нураах уу, эсвэл цаг хугацаагаа хүлээх ёстой юу?

-Мэргэжлийн хяналтынхны дүгнэлтээс хамаарна. Газар хөдлөлтийг тэсвэрлэх боломжгүй гэх юм уу,  ямар нэгэн аюултай нөхцөл үүсэхэд түүнийг даах чадваргүй аюул учрах нь гэдэг актыг тэд л тогтооно. Харин тухайн актыг нийтийн орон сууц эзэмшигчид хүлээж аваад, аймаг, нийслэлийнхээ захиргаанд хандаж, дахин төлөвлөлтөд оруулах юм л даа.

-Хуучны барилгуудын дийлэнх нь гурваас дөрвөн давхар. Тухайн орон сууцыг нураалаа гэхэд оронд нь 12 давхар орон сууц барьж болох уу. Ингэж чадвал гэр хорооллын багагүй иргэдийг орон сууцжуулах боломжтой болох байх?

-Улаанбаатар хотын хувьд газрын асуудал маш хүнд болсон. Хотын төвийн “А” бүсэд дан ялангуяа шинээр олгох газрын нөөц дууссан гэж үздэг. Тиймээс хуучин орон сууцуудыг нураахад оронд нь 12 давхар орон сууц шинээр барих асуудал гарч  таарна. Гол нь тухайн сууц эзэмшигчид Засаг даргын оролцоотойгоор барилгын компанитайгаа гэрээ байгуулна гэсэн үг л дээ. Энэ газарт 2-3 давхар орон сууц байсан бол оронд нь 12 давхар орон сууц барьж болох юм гэдгийг баталгаажуулах ёстой.

-Хэрвээ тухайн орон сууц эзэмшигч “Манайх шинээр барих орон сууцанд орох боломжгүй боллоо. Өөр газар руу шилжинэ. Байрныхаа талбайн хөлстэй тэнцэх мөнгөө авъя гэвэл яах вэ. Шинэ сууц ашиглалтад ортол хуучин сууцнаасаа салсан иргэд хаана амьдрах вэ. Үүнийг хуульд хэрхэн зохицуулсан байдаг юм бол?

-Хуульд энэ талын заалтуудыг нэлээд уян хатан тусгасан. Гол нь сууц эзэмшигч барилгын компанитайгаа харилцан тохиролцож гэрээ байгуулах юм.  Зарим сууц эзэмшигч “Бид хөдлөхгүй, орон сууц барьж дуустал хүлээж байгаад шинэд оръё” гэж болно. Эсвэл өөр газарт барьж байгаа орон сууцнаас талбайн хэмжээг нь зохицуулаад тохиролцоод сууц авъя гэсэн ч болно. Бас бид эндээс орон сууц авах шаардлагагүй, барилгын хөрөнгө оруулж байгаа компаниас талбайн хэмжээтэйгээ тэнцүү нөхөн олговор аваад, орон сууцаа зохицуулъя” гэвэл бас болно. Гэрээгээр зохицуулна, төр үүнд оролцоно. Тодруулж хэлбэл, аймаг, нийслэлийн Засаг дарга үүнд хариуцлагатай хандаж, энэ асуудлыг иргэдийг хохироохгүй байх зарчмаар асуудлыг зохицуулах ёстой юм. Магадгүй зарим газарт дахин орон сууц барих нөхцөл бололцоогүй асуудал гарахыг үгүйсгэхгүй. Энэ тохиолдолд хуучин орон сууц эзэмшигчдэд өөр хорооллуудаасаа нөхөн олговрыг өгч болно. Эсвэл өөр хорооллуудаас адил тэнцүү талбайтай иргэдтэйгээ тохиролцож, аль болох хохироохгүйгээр орон сууц олгох асуудлыг зохион байгуулна.

Ер нь бол Улаанбаатар хот, хүн ам их төвлөрсөн газруудад нөөцийн орон сууц барьж байгуулаад, иргэдийг түр хугацаагаар байрлуулахаар зохицуулсан заалт тусгасан. Ажлын хэсэгт Зам ,тээвэр барилга хот байгуулалтын яамныхан Улаанбаатар хотын ерөнхий менежер гээд мэргэжлийн хүмүүс оролцсон. Оршин суугчдыг хохироохгүйгээр зохион байгуулах боломжтой гэж үзсэн л дээ.

-Орон сууцны асуудлыг хөндөхөөр газрын асуудлыг ярихаас аргагүй болдог. Нийтийн эзэмшлийн орон сууцны газар хэний мэдэлд байна вэ, одоо. Жишээ авъя, тухайн орон сууцыг нураах шийдвэр гарч, ажил эхлэх болтол өөр нэг газар эзэмшигч гарч ирээд “манай газар” гээд маргаан дэгдвэл яах вэ?

-Ажлын хэсгийн төвшинд хуулийг боловсруулах шатанд газрын асуудал их  яригдсан. Олон ч хүн утасдсан, “Манай ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон орон сууцны газрыг барилгын компаниуд лоббидоод авчихсан байна” гэдэг ч юм уу, тийм боломж бол байхгүй. Нийтийн зориулалттай орон сууцны газар бол төрийн мэдэлд байна. Тийм учраас хуульд нийтийн эзэмшлийн орон сууцны газар нь төрийн мэдэлд байна гээд тов тодорхой заалт оруулчихсан. Өөрөөр хэлбэл, Газрын тухай хуулиар газрын асуудал хөндөгдөнө үү гэхээс биш, Орон сууцны тухай хуулиар газрын асуудал хөндөгдөхгүй.

-Хуульд орон сууцны үнийг хямдруулах талын заалт туссан уу?  

-Одоо ийм жишиг тогтчихож... Улаанбаатар хотод тухайлбал, орон сууцны хороолол барих  боломжтой газруудыг бие биедээ дамжуулан худалдаалдаг болж. Асар өндөр үнээр газар худалдаж аваад, үнийг нь орон сууцанд шингээдэг.  Үүнийг зохицуулах бүрэн боломжтой гэж хуульд заалтууд тусгаад өгчихсөн. 

-Тухайлбал, ямар байдлаар?

-Орон сууц барьж байгаа зураг төсвийн үнэд нь мэргэжлийн байгууллага, төрийн захиргааны төв байгууллага хяналт тавих боломжтой. Нөгөө талаас тухайн орон сууцанд хамааралгүй байгаа инженерийн шугам сүлжээ мөн Дулааны болон эрчим хүчний узель зэргийн үнийг орон сууцны үнэд оролцуулахгүйгээр тооцно гэдгийг хуульд нарийн заачихсан.  Хэрвээ хувь хүн, компаниар дамжуулж асар өндөр үнээр газар авч, түүнийгээ орон сууцны барилгын үнэд шингээчихээд байх юм бол орон сууцны үнэ буурахгүй. Ингэж баригдсан орон сууцны үнийн 40-50 орчим хувьд газрын үнэ шингэсэн байна гэдэг юм билээ.

-Газрыг хэн ингэж дамлан худалдаад байна вэ. Эрх мэдэлтнүүд үү, эсвэл өөр хүмүүс үү. Хуучин орон сууцны оронд шинэ сууц барилаа гэхэд үнэ нь тэд дотор байна гэсэн заалт тусгасан уу?

-Төрийн захиргааны төв байгууллага, Улаанбаатар хотын хариуцлагатнууд газар худалдаад байгаа юм байхгүй юм шиг билээ. Гэхдээ газрын эрхийг олж авах гэж хэн нэгэн хүн, компанийнхан “Манай эзэмшлийн газар гэж хэлээд, эзэмшиж байгаа хүмүүс нь эзэмших  эрхийг нь дамжуулаад өндөр үнээр худалдаалчихдаг асуудал нэлээд үүссэн шиг байгаа юм. Ер нь орон сууцны метр квадратынх нь үнэ 600 мянган төгрөгөөс хол даваад байхааргүйгээр зохицуулах бүрэн боломжтой.  Барилгын зураг төсвийн үнэ маш нарийн тодорхойлогдож болдог, хяналт тавьж болдог зүйл шүү дээ.

-Дээр дурдаад өнгөрсөн. Орон сууц эзэмшигч тухайн сууцнаас авахгүй гэвэл нөхөн олговрыг хэрхэн тооцож өгөх вэ?

-Нөхөн олговрын хэмжээ тодорхой. Орон сууцны жишиг үнэ метр квадрат нь 400-600 мянган төгрөг байгаа. Энэ үнээр тогтоох болов уу гэж бодож байна.
 
-Улаанбаатар хотын хэмжээнд хүн амьдрах боломжгүй гэсэн 17, 18 нийтийн эзэмшлийн орон сууц байгаа гэж хэлсэн. Тэдгээрийг хэзээнээс эхэлж, буулгаж, шинэ сууц барьж эхлэх бол?

-Хууль ердийн журмаар хэрэгжээд эхэлж байна. Улаанбаатар хотын захиргаа зохион байгуулах байх. Ажлын хэсгээс энэ хуулийг хэрэгжүүлэхэд аймаг, нийслэлийн Засаг даргын хүлээх чиг үүрэг журмыг мөрдөх ёстой юм байна гэдэг үүрэг чиглэлийг Засгийн газарт өгсөн. Салбарын яам нь журам гаргахаар тохиролцсон. Журмаар энэ мэт дотоод нарийн зүйлүүд зохицуулагдана.

-Сүүлийн үед баригдаж байгаа орон сууцны үнэд авто машины гараж,  үйлчилгээний төвийн үнийг шингээж байна гэх гомдлыг иргэд багагүй тавих болсон. Үүнд хаалт хийсэн  заалт хуульд тусгасан уу? 

-Орон сууцны зоорийн давхарт авто машины зогсоол хийгээд түүнийгээ хүчээр орон сууцны үнэд шингээж болохгүй гэдэг хуулийн заалт оруулчихсан. Өөрөөр хэлбэл, авто машины зогсоолыг тусад нь үнэлж, тухайн зогсоолыг сонирхож байгаа айл өрхөд худалдана уу гэхээс биш, шууд сууцных нь үнэд шингээгээд машиных нь зогсоол шаардлагагүй байгаа айлын орон сууцны үнийн өртгийг нэмэгдүүлээд байх боломжгүй болгосон. Мөн инженерийн шугам сүлжээ зэрэг бусад обьектуудын засвар үйлчилгээ, хөрөнгө оруулалтыг төр хариуцна гээд заачихсан. Гагцхүү манай мэргэжлийн хяналтын байцаагч нар мэргэжлийн байгууллагууд орон сууц барьж байгаа төсөвт өртөг, зураг төсөв, үнэлгээ зэрэгт сэтгэл гаргаж, хяналт тавих л асуудал.  Жаахан хяналт тавиад, сэтгэл гаргачих юм бол хэт өндөр үнэ байна уу, чанар зэрэглэл ямар байна вэ, дэндүү их ашгийн хойноос хөөцөлдөж үү гэдгийг бүрэн тогтоох боломжтой.

-Одоогийн шинээр барьж байгаа орон сууцны талбай маш бага. Хуучны орон сууцнуудын талбай түүнээс хамаагүй том гэсэн шүүмжлэл иргэдийн дунд маш их гардаг. Хэрвээ хуучин сууцаа шинээр бариулж сайжруулж авах боллоо гэхэд өмнөх шигээ хэмжээтэй сууц авах боломж хэр байгаа вэ?

-Ер нь бол хуучин сууцныхаа талбайн хэмжээгээс багагүй гээд заачихсан. Метр квадрат гэдэг бол маш тодорхой хэмжээс. Түүнээс багагүй хэмжээтэй байна гээд үг үсэггүй заачихсан.

-Хэрвээ хэмжээнд нь өгөөгүй байвал яах вэ, тухайн гүйцэтгэгч компани хариуцлага хүлээх үү, яах вэ?

-Өгөхгүй байж болохгүй шүү дээ, гэрээ байгуулах юм чинь. Хуульд мөн багагүй гээд заачихсан. Ийм нэг тохиолдол бий. Хуучин орон сууцны чанар,  үнэлэмж ямар байсан билээ. Гэтэл цоо шинэ орон сууц болгоод авч байгаа. Жишээ татъя, миний машин хуучирч муудаад ашиглах боломжгүй боллоо, шинэ машин болгоход хэдий хэмжээний мөнгө гаргах билээ. Түүнтэй адил асуудал шүү дээ.

-Шинэ болгох тохиолдолд тохиролцоо хийх нь гэж ойлголоо зөв үү?

-Тохиролцоо байж таарна. Гэхдээ багагүй байна гэдгийг бодолцоорой гээд заачихсан.

-Хууль зөрчөөд, илт тухайн иргэдэд хэтэрхий бага талбайтай орон сууц олгосон байвал яах вэ?

-Хууль зөрчигчдөд хүлээх хариуцлага гээд маш тодорхой заачихсан. Торгууль ногдуулах гэх мэтээр нэлээд хэдэн заалт тусгасан. Эрүү үүсэхээргүй бол хариуцлагын арга хэмжээ торгууль ногдуулахаар. Дундаас нь хөрөнгө мөнгө зориуд завшсан байх, тэр нь тогтоогдвол мэдээж, шүүхэд татагдаж, Эрүүгийн хариуцлага хүлээлгэж таарна л даа.

-Орон сууц эзэмшигчдэд илүү ашигтайгаар тусгасан заалтууд өөр юу байгаа вэ?

-Мэргэжлийн байгууллагын үйлчилгээ үзүүлэх асуудлыг их тодорхой болгосон. Өөрөөр хэлбэл, сантехникийн үйлчилгээ зэргийг. Захиалга өгөөд байхад ирэхгүй, цаг хугацаа алдсанаас гарсан хохирлыг мэргэжлийн байгууллага нь хариуцна гэж... Сууц эзэмшигчдийн хувьд энэ заалт нэлээд ашигтай тусна гэж бодож байна.

Г.Дарь