Орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийн талаар

1. 1.      Иргэд зээл хүссэн материалаа банкинд бүрдүүлж өгснөөс хойш санхүүжилт ороогүй гээд зээл олгох үгүй нь тодорхойгүй байна. Санхүүжилтийг тодорхой цаг хугацаанд иргэдэд нээлттэй хийж болохгүй юм уу?

• Эх үүсвэрийг Монголбанкнаас тухай бүр шилжүүлж байгаа.
  Банкууд зээл хүссэн иргэдийн өргөдлийг өөрсдийн дотоод журмын дагуу тодорхой хугацаа (тухайлбал, 14 хоногт)-ны дотор шийдвэрлэдэг.

1. 2.      Санхүүжилт байхгүй гэсэн үндэслэлээр олон банкууд ипотекийн зээлийг олгохгүй байна гэсэн мэдээлэл байна. Дахин санхүүжилтийг хэрхэн хийж байна вэ?

• Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг Монголбанк тухай бүр банкуудад олгож байна. Дэд хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлсэн эхний үетэй харьцуулахад банкуудын зээл олголтын хурдац буурч байгаа хэдий ч журамд заасан шаардлагыг хангасан зээл хүсэгчдэд банкууд орон сууцны ипотекийн зээл олгосоор байна.

Орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдах шалгуурын талаар

1. 3.      Орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт халамжийн мөнгө авдаг иргэд, жирэмсний амралт авсан иргэд хамрагдах боломжтой юу?

• Боломжтой. Нийгмийн даатгалын дэвтэрт тасралтгүй бичилт хийгдсэн байх шаардлагатай бөгөөд орлого нотлох баримтыг бүрдүүлсэн байхад зээлд хамрагдана. “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.4.3-т заасны дагуу тахир дутуугийн тэтгэмжийн дэвтэр, тэтгэврийн дэвтэр, халамжийн дэвтэр, шүүхийн тогтоол, бусад халамжийн дэвтэр дээрх иргэдийн тэтгэмжийг өрхийн бусад орлогын эх үүсвэрт оруулж тооцно.

1. 4.      Бизнесийн зээл авсан иргэн орон сууцны 8 хувийн хүүтэй зээл авах боломжтой юу? Хэрэв авах боломжтой бол ямар эрх зүйн зохицуулалт байна вэ?

• Санхүүжилтийн журмын шалгууруудыг хангасан тохиолдолд боломжтой. Энэ тохиолдолд зээлийн нийт төлбөрийг өрхийн зарлагад тооцон зээлдэгчийн өр-орлогын харьцааг тооцож дэд хөтөлбөрийн шалгуурыг хангаж байгаа (ӨОХ<45%) эсэхийг шалгадаг.

1. 5.      Уул уурхайн салбарт ажиллаж байгаа иргэдэд зарим банкууд эрсдэлтэй гэж үзэн 8%-ийн зээл олгохгүй байна. Ямар эх үүсвэр, баталгаагаар зээл авах боломжтой вэ?

• Дэд хөтөлбөрийн хүрээнд тухайн нэг салбарт ажиллагсдыг ипотекийн зээлд хамруулахгүй байх бодлого, зохицуулалт байхгүй. Энэхүү асуудал нь тухайн банкны дотоод журам, бодлогоор зохицуулагдана. Харин зээлийн журамд заагдсан шалгууруудаа хангаж чадаж байх ёстой.

1. 6.      Хувиараа бизнес наймаа хийж байгаа хүмүүс 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдаж болох уу?

• Болно. Зээлийн журамд заасан ерөнхий шаардлага, шалгуурыг хангаж байгаа тохиолдолд боломжтой. Түүнчлэн хувиараа бизнес эрхэлдэг иргэдийн орлого нь тогтмол биш байдаг бөгөөд орлогын тогтвортой байдлыг шалгахын тулд банк орлого батлах баримт бичгүүдийг зээл хүсэгчээс гаргуулж, орлогын тогтвортой байдлыг судалж тогтооно.

1. 7.      Гадаадад ажилладаг боловч гэр бүл нь Монгол улсад суугаа иргэний гэр бүлийн гишүүний орлого хүрэхгүй тохиолдолд өөрийн нэр дээр ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой юу? Үүнд ямар зохицуулалт байна вэ?

• Боломжтой. Орон сууцны ипотекийн зээлтэй холбоотой журмуудад гадаадад ажиллаж буй иргэдийг 8 хувийн хүүтэй хөтөлбөрийн зээлд хамруулахгүй талаар хориглосон заалт байхгүй. Хэрэв үндсэн зээлдэгч нь гадаадад ажиллаж байгаа бол хамтран зээлдэгчдээ итгэмжлэл олгосон байх нь зохимжтой.

1. 8.      Тэтгэвэрт гарахад 7-8 жил үлдсэн хүн ипотекийн зээлд хамрагдах боломж бий юу?

• Боломжтой. Ипотекийн зээлтэй холбогдолтой аливаа журамд тэтгэврийн настай, эсвэл тэтгэврийн нас дөхсөн иргэнд ипотекийн зээл олгохыг хориглосон заалт байхгүй бөгөөд банкууд өөрсдийн хийсэн зээлийн шинжилгээнд үндэслэн зээл олгох шийдвэрээ гаргана. Гэхдээ ипотекийн зээл нь урт хугацаатай учир зээлийн нийт хугацаанд зээлдэгчийг амь насны даатгалд хамруулах шаардлагатай байдаг.

1. 9.      Квотоор байр авсан төрийн албан хаагчдыг 8 хувийн зээлд хамруулж болох уу? Хамрагдах ямар боломж байна вэ?

• Болно. Зээлийн журамд заасан шалгууруудыг хангаж байгаа тохиолдолд 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл авах бүрэн боломжтой.

1. 10.  Банкнаас зээл авахын тулд заавал тухайн банкны үйлчлүүлэгч, тухайн банкаараа дамжуулан цалингаа авдаг байхыг шаардаж байна. Энэ талаар?

• Монголбанкнаас энэ талаар хязгаарласан аливаа зохицуулалт байхгүй. Банкууд орон сууны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг өөрсдөө бүрэн хариуцдаг тул болзошгүй эрсдэлээс сэргийлэх арга хэмжээг өөрсдийн дотоод дүрэм, журмын дагуу хэрэгжүүлдэг.

1. 11.  Өмчийн бүртгэл яагаад маш зөв байх ёстой вэ?

• Ипотекийн зээлийн хувьд худалдан авч буй орон сууц нь уг зээлийн барьцаа хөрөнгө болдог. Барьцаа хөрөнгө буюу өмчийн бүртгэл, түүний барьцааны гэрээ, барьцаалбар нь зөв зохистой хийгдсэнээр Үүрэг гүйцэтгүүлэгч-банк, үүрэг гүйцэтгэгч-зээлдэгч нарын эрх ашгийг хамгаалах анхны нөхцөл бүрддэг. Мөн өмчийн бүртгэл, барьцааны гэрээ, барьцаалбар алдаагүй зөв хийгдсэн тохиолдолд уг хөрөнгийг үнэт цаасжуулах боломж бүрдэнэ. Өмчийн бүртгэл нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгчийн эрх ашгийг хамгаалахад шууд хамааралтай байна.

1. 12.  Ипотекийн зээлийг нэгэнт авсан байхад ямар нэг шалтгаанаар зээлийн хугацаанд зээл буцаагдах боломж байдаг юм уу?

• Ипотекийн зээлийг хоёрдогч зах дээр зарах үед ипотекийн зээлийг анх олгоход, эсвэл дахин санхүүжилт хийхэд, эсвэл зээлийн багц худалдан авахад дэд хөтөлбөрийн хүрээнд тавьсан шаардлага, шалгуурыг хангаагүй тохиолдолд МИК ОССК ХХК нь уг зээлийг дэд хөтөлбөр, түүний хүрээнд мөрдөгдөж буй журам, цаашилбал Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль, Иргэний хууль зэрэг холбогдох хууль, журамд нийцүүлэхийг шаардаж, банкуудад эргэн мэдэгддэг. Учир нь МИК ОССК ХХК нь эдгээр зээлүүдийг дэд хөтөлбөрийн шалгуурыг хангасан тохиолдолд л худалдан авах боломжтой. Дэд хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээс өмнө олгогдсон зээлийн хувьд дахин санхүүжилт хийгдэж 8 хувийн хүүтэй зээлд шилжиж байгаа. Банк энэхүү зээлийг МИК ОССК ХХК-д худалдахаар гэрээ хийхийн өмнө үнэт цаасжуулах үйл ажиллагааны эрх зүйн шаардлагыг хангах зорилгоор зарим тохиолдолд нэмэлт гэрээ болон нэмэлт баримт авах шаардлага үүсч байна.

Орон сууцны ипотекийн урьдчилгаа төлбөрийн талаар

1. 13.  Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа мөнгөө хэрхэн олсон тухай зээл авч буй банкдаа заавал тайлагнах ёстой юу?

• Тайлагнах шаардлагатай. Учир нь банк зээлийн эрсдэлийг бүрэн хариуцдаг тул урьдчилгаа төлбөрийг бусдаас зээлэх хэлбэрээр бүрдүүлсэн тохиолдолд зээлийн хугацаанд тухайн зээлдэгчийн төлбөрийн чадварт дарамт үүсэх эсэхийг шалгах үүднээс энэхүү баримтыг шаарддаг.

1. 14.  Ипотекийн зээлийн урьдчилгааны барьцаанд өгч байгаа байрыг арилжааны банкууд хэт доогуур үнэлэх эрсдэлд хэн хяналт тавих вэ?

• Үүнд Монголбанк шууд хяналт тавих эрх зүйн зохицуулалт байхгүй. Гэхдээ тухайн банк Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 17.1-д заасан барьцаа хөрөнгөнд тавих ерөнхий шаардлагыг хангаж байгаа эсэхийг судалж, барьцаа хөрөнгийг өөрийн эрсдэлийн бодлого, барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлалд үндэслэн барьцаа хөрөнгийн үнийн хандлага, зах зээлийн нөхцөл байдалд нийцүүлэн үнэлдэг байгаа.

1. 15.  Хашаа байшин ч ялгаагүй үл хөдлөх хөрөнгө байтал яагаад урьдчилгаа төлбөрт хашаа байшинг байршуулж болохгүй байна вэ?

• Орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа болж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 17.1-д заасан ерөнхий шаардлагыг хангасан байх бөгөөд үнэлгээ сайтай, дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон, орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа болох боломжтой, цаашид зээлийн эрсдэл дагуулахааргүй байх нөхцөлийг хангасан байх шаардлагатай.

1. 16.  Урьдчилгаа мөнгөнд тавьсан байрны мөнгийг төлж дууссан ч байрны ордер 20 жил банкинд хадгалагдах ёстой гэж байна. Яагаад? Бид урьдчилгаа мөнгөө эргэн төлж байгаа шүү дээ.

• Урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрт орон сууц барьцаалан зээл авсан бөгөөд уг төлбөрийг төлж барагдуулсан тохиолдолд урьдчилгаа төлбөрт барьцаалсан орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх боломжтой. Энэ тохиолдолд тухайн зээлийн хөрөнгийг үнэт цаас гаргагчид худалдсан тохиолдолд үнэт цаас гаргагч эсвэл түүний эрх олгосон этгээдээс зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Уг үүргийг МИК ОССК ХХК гүйцэтгэж байгаа бөгөөд зээл бүрэн төлөгдөж дууссан тухай мэдэгдэл баримтыг банкуудаас хүлээн авч хяналт тавьж тулгалт хийсний дараа чөлөөлсөн тухай мэдэгдлийг иргэнд ЭХЭБГ-ын нэр дээр гаргаж байна.

Орон нутаг дахь ипотекийн зээлийн талаар

1. 17.  Орон нутагт ипотекийн зээл олгоход арилжааны банкуудын шаардлага өөр, өндөр байгаа юу?

• Тухайн нэг банкны хувьд хот, хөдөөгийн зээлдэгчийн хувьд ижил нөхцөлөөр зээл олгоно. Орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа хөрөнгө болж буй орон сууцанд тавигдаж байгаа зөвхөн нэг шаардлага нь дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон байх бөгөөд зээлийн журамд заасан барьцаа хөрөнгийн шаардлага, шалгуурыг хангахаас гадна тухайн банкны барьцаа хөрөнгийн талаар баримталж буй бодлого, үнэлгээг дагах ёстой.

1. 18.  Сүхбаатар аймгийн иргэн Хэнтий аймагт байр авахаар урьдчилгаа 30%-ийг төлсөн. Гэтэл Сүхбаатар аймгийн арилжааны банк м2-ийг 1 сая төгрөгөөс хэтрүүлэхгүй үнэлнэ, зөрүү мөнгийг нь төл гэж байна. Банк өөрөө үнэлгээ өгөх эрхтэй юм уу? 

• Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг эрх бүхий байгууллагаас зохицуулсан заалт байхгүй бөгөөд банкууд өөрсийн эрсдэлийн удирдлагад үндэслэн барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг хийж байна.

1. 19.  Банкууд зээлээ шалгуурын дагуу олгох ёстой хүмүүстээ олгож чадаж байгаа тал дээр хэн хяналт тавьдаг вэ? 

• Монголбанк нь банкуудын зээлийн үйл ажиллагаанд хяналт тавих эрх бүхий байгууллага бөгөөд Монголбанкны Хяналт шалгалтын газар нь 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг олгоход баримтлах Засгийн газар болон Монголбанкнаас тогтоосон шалгуурыг ханган ажиллаж байгаа эсэхэд 2013 оны 9 дүгээр сард банкуудад шалгалт хийж, гарсан зөрчлийг тухай бүр арилгуулах арга хэмжээ авсан. Харин олгосон зээлийн эрсдэлийг зээлдүүлэгч банк хүлээж байгаа тул зээл олгох эсэх шийдвэр нь тухайн банкны бүрэн эрхийн асуудал юм.

1. 20.  Банкууд 8 хувийн хүүтэй зээлд хамрагдахад өндөр шаардлагатавьж байна. Ийм эрх банкуудад байгаа юу? 

• Тийм. Засгийн газар, Монголбанкнаас баталсан журмаар орон сууцны 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг авах иргэнд тавигдах хамгийн бага шалгуурыг тогтоож өгсөн тул зээлдүүлэгч банк нэмэлт шаардлага тавих бүрэн эрхтэй.

1. 21.  Банкны зээлийн эдийн засагчид авилгал авч, хуурамч бичиг баримт бүрдүүлж иргэдийг хохироож байна. Энэ талаар хаана хэн арга хэмжээ авах ёстой вэ? 

• Тус асуудлыг тухайн банкны дотоод аудитын газар, Авилгатай тэмцэх газар, Монголбанк, хууль, хяналтын бусад байгууллагуудад нотлох баримтын хамт хандаж, шийдвэрлүүлэх шаардлагатай.

1. 22.  Банкуудын зээлийн тооцоолуурт хэн хяналт тавих вэ? Тооцоолуурыг нь шалгаад үзэхээр зарим банкных 8%-аас илүү хувьтай гараад байна. Энэ ямар учиртай вэ? 

• Банкууд зээл, зээлийн хүүгийн тооцооллыг Монголбанкнаас баталсан “Банкны хүү бодох аргачлал, хүү, шимтгэл, хураамжийн мэдээллийн ил тод байдлын журам”-ын дагуу хийх ёстой. Зээлийн хүү жилийн 8 хувиас илүү гарч байгаа тохиолдолд хариуцсан эдийн засагчаасаа тодруулах, холбогдох нотлох баримтыг бүрдүүлэн (хүү төлсөн баримт, зээлийн гэрээ, эргэн төлөлтийн хуваарь, холбогдох бусад баримт) тухайн банкны дотоод аудитын газарт хандах, мөн Монголбанкинд гомдол гаргаж болно. Хэрэв дээрх журмыг зөрчсөн нь баримтаар нотлогдвол тухайн банк хохирлыг бүрэн барагдуулах үүрэгтэй.

1. 23.  Санхүүгийн зохицуулах хороо, МИК-ийн ипотекийн зээлд ямар үүрэгтэйгээр оролцдог вэ? 

• СЗХ нь хөрөнгөөр баталагаажсан үнэт цаасны тухай хууль, Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хуулийг хэрэгжүүлж, хяналт тавих Төрийн институци юм. Үнэт цаасны хөрөнгө оруулагчдын эрх ашгийг хууль бусаар эрсдэлд оруулахаас урьдчилан сэргийлэн хуулийн хэрэгжилтийг хянах эрхтэй оролцогч төрийн байгууллага болно. МИК ОССК ХХК нь ипотекийн хоёрдогч зах дээр үйл ажиллагаа явуулдаг санхүүгийн байгууллага бөгөөд Тусгай зориулалтын компани байгуулж, банкуудаас орон сууцны ипотекийн зээлийг багцлан худалдан авч, түүгээр баталгаажсан бонд гаргах үйл ажиллагааг явуулж байна.

Орон сууцны ипотекийн зээлтэй холбоотой бусад асуудал (даатгал, татвар, доллараар авсан зээл зэрэг)

1. 24.  Орон сууцны зээлээ доллараар авсан тохиолдолд ханшийн эрсдэлээс хэрхэн хамгаалах вэ? Ханш өсөөд ханшийн зөрүүнээс алдагдал хүлээх үед ямар арга хэмжээ авах нь зөв бэ? 

• Орон сууцны ипотекийн зээлийг гадаад валютаар олгосон тохиолдолд банк, зээлдэгч аль аль нь ханшийн болзошгүй эрсдэл хүлээж байдаг. Банк орон сууцны ипотекийн зээлийг гадаад валютаар олгохдоо тухайн зээл хүсэгчийн орлого гадаад валютаар зонхилж байгаа эсэхийг голчлон хардаг. Гадаад валютын ханшийн өсөлтөөс үүдэх эрсдэлээс урьдчилан хамгаалахын тулд санхүүгийн үүсмэл хэрэгсэл болох форвард хэлцэлийг ашиглах боломжтой.

1. 25.  Зээл өгөхдөө банкууд яагаад өмнөхөөс илүү материал шаардаад байна вэ? Яагаад даатгал төлөх хэрэгтэй вэ? 

• Зээлдэгч эрсдэлд орсон тохиолдолд нэг талаас зээлдэгчийг болон түүний өв залгамжлагчийг хөрөнгөө алдахаас хамгаалах, нөгөө талаас барьцаалуулагчийг зээлээ буцаан төлөгдөхгүй байх эрсдэлээс хамгаалах зорилгоор даатгал хийгддэг. Зээлдэгч нь хөрөнгийн даатгал, зээлийн даатгал (амь насны)-д хамрагдсанаар зээлдэгчийг банкны болон МИК ОССК ХХК-ийн өмнө хүлээсэн үүргийн гүйцэтгэлийн тасалдал, эсвэл орон сууцны үнэ цэнийн бууралтаас үүсч болзошгүй аливаа эрсдэлээс хамгаалахад ихээхэн ач холбогдолтой юм. Харин зээлдэгч даатгагчийг өөрөө сонгох эрхтэй.